他比孫宏斌還激進(jìn) 凈負(fù)債率408%的泰禾在豪賭什么？

3000億元銷售額是晉升一線房企必備的條件，碧桂園、恒大、萬科都已晉升這一級(jí)別。 

今年，一家閩系地產(chǎn)公司也給自己制定了這樣的目標(biāo)，它就是泰禾集團(tuán)。據(jù)界面新聞報(bào)道，泰禾內(nèi)部人士稱，董事長(zhǎng)黃其森今年給泰禾內(nèi)部下達(dá)的業(yè)績(jī)目標(biāo)是3000億元銷售額。 

要知道泰禾在2016年全年實(shí)現(xiàn)的銷售額剛剛突破400億元。而一直想要躋身一線房企的融創(chuàng)中國(guó)，制定的2017年銷售目標(biāo)也不過就是2100億元，后來在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上將銷售目標(biāo)調(diào)至3000億元。看來在制定業(yè)績(jī)目標(biāo)上，黃其森比孫宏斌激進(jìn)。 

在凈負(fù)債率上，泰禾在房企中也算是比較高的。2017年上半年的房企凈負(fù)債率，融創(chuàng)高達(dá)260%，恒大240%，富力193%，金地41%，碧桂園38%，萬科20%，中海16%…… 

而泰禾的凈負(fù)債率是344%。這里說的不是資產(chǎn)負(fù)債率，是凈負(fù)債率。凈負(fù)債率是在考慮企業(yè)負(fù)債構(gòu)成、自由現(xiàn)金流等指標(biāo)的基礎(chǔ)上評(píng)估財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。具體公式為：凈負(fù)債率＝（長(zhǎng)短期借款 – 現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物）÷ 股東權(quán)益。 

泰禾的具體數(shù)據(jù)為：（負(fù)債總計(jì)1070億-現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物137億）/（股東權(quán)益228億）=408%。 

都說富貴險(xiǎn)中求，高負(fù)債率走規(guī)模化擴(kuò)張的鼻祖——恒大，用高負(fù)債換來的土地儲(chǔ)備，抓住了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金20年，換來了今天的龍頭地位。 

今年5月，恒大發(fā)公告稱將在今年償還70%的永續(xù)債，搖身一變從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”的代表向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高利潤(rùn)的“三低一高”轉(zhuǎn)型。 

雖然眾多房企都在學(xué)習(xí)恒大的規(guī)模化擴(kuò)張，但顯然不是所有高負(fù)債的房企都會(huì)成為恒大，泰禾的豪賭會(huì)換來什么？ 

泰禾公布截止2017年上半年已獲得的銀行授信總額為 775.35 億元，已使用銀行授信為 295.93 億元，償還銀行貸款約 14 億元。在銀行授信方面，泰禾還有一定的借款空間，但泰禾沒有大型房企的低成本融資優(yōu)勢(shì)。 

泰禾主要賣什么？院子！主打中式院落的別墅類住宅，比如杭州院子、福州院子、上海院子…… 

泰禾的住宅地產(chǎn)以“大院”系列為核心品牌，商業(yè)地產(chǎn)以“泰禾廣場(chǎng)”“泰禾新天地”“中央廣場(chǎng)”為核心品牌。 

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》泰禾排在第26位，1至8月的銷售額是448.5億元，超過去年全年。 

不過，泰禾難以在今年做到3000億的銷售額，打破碧桂園去年從1400億銷售額猛增到3000億銷售額的“銷售奇跡”。 

兩三年前，泰禾還是一個(gè)名不見經(jīng)傳的企業(yè)，但是從2013年開始到2014年兩年間，泰禾花了350億元高價(jià)拿地，甚至不惜血本接連拿下地王，2015年，泰禾斥57億元巨資拍得深圳2塊地，樓面地價(jià)高達(dá)8萬元，刷新全國(guó)地王紀(jì)錄。 

2016年開始，泰禾也同其他房企一樣嘗試用收購、并購的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備，2017年上半年這一變化更加明顯。上半年泰禾新獲取的11個(gè)項(xiàng)目中，僅有一個(gè)項(xiàng)目為招拍掛項(xiàng)目，其余皆以收購方式完成。泰禾上半年560萬平方米的項(xiàng)目建面，其中519萬平米是通過收購方式取得。 

8月30日，泰禾集團(tuán)公布了2017年上半年業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)銷售收入81.12億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積45.74萬平方米，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入59.50億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積35.45億平方米；商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入21.62億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積10.28萬平方米。