一家民營農(nóng)貿(mào)市場的“REITs”破局之路

東南網(wǎng)5月30日報道（福建日報記者 林蔚）臨近端午，位于福州市倉山區(qū)的華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心越發(fā)熱鬧繁忙。自2013年從福州老城區(qū)搬到現(xiàn)址，這家一代代福州人記憶里的農(nóng)貿(mào)市場又走過了12年。但少有人知的是，該交易中心還是全國首單農(nóng)貿(mào)市場公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）和福建省首單民營企業(yè)公募REITs——易方達華威市場REIT的底層資產(chǎn)。

今年1月底，易方達華威市場REIT正式在深圳證券交易所上市發(fā)行，因收益穩(wěn)定，該項目上市至今在二級市場走勢良好，釋放出資本市場高度認可的明確信號。

為什么全國首單農(nóng)貿(mào)市場公募REITs以華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心為底層資產(chǎn)？作為該交易中心所有方的福建華威農(nóng)商（集團）有限公司（以下簡稱“華威農(nóng)商”）何以拿下全省首單民營企業(yè)公募REITs？帶著疑問，記者近日走進這家民營農(nóng)貿(mào)市場，探尋它的“REITs”資本破局之路。

農(nóng)貿(mào)市場全國首單何以煉成

2013年搬遷之前，位于烏山腳下的西營里市場一直是福州人氣最旺的農(nóng)貿(mào)市場之一。今天的華威西營里農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場里，有許多商戶都是從當年的老西營里直接搬遷過來，并且一直沒有變過。

“商鋪出租一直很穩(wěn)定，交易中心一層的商鋪甚至一鋪難求。”華威農(nóng)商負責(zé)人張惟浩介紹。

華威農(nóng)商是已創(chuàng)辦40年的福州老牌民營企業(yè)——福建華威集團的全資子公司，也是華威西營里農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的運營管理機構(gòu)。2023年，已成功運營華威西營里農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場10年的華威農(nóng)商對以REITs完善消費基礎(chǔ)設(shè)施的資本運作方式心動了。

REITs，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。它是把流動性較低、非證券形態(tài)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，是固定資產(chǎn)證券化的重要手段，可幫助企業(yè)回籠資金、盤活存量資產(chǎn)。2020年4月，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作正式啟動。2023年，國家發(fā)改委、證監(jiān)會相繼發(fā)布文件，將公募REITs資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

作為與百姓民生息息相關(guān)的消費基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)運營周期長、投入大，而且要求資金流保持穩(wěn)定。對一貫秉持穩(wěn)健理念的華威農(nóng)商來說，自建設(shè)起，華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心就依法依規(guī)履行了立項、規(guī)劃、環(huán)評、施工許可和竣工驗收等各項手續(xù)。而對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目來說，核心要求恰恰聚焦于資產(chǎn)的合規(guī)性。

彼時正在尋求進一步盤活資產(chǎn)、穩(wěn)步擴張的華威農(nóng)商管理層在啟動項目申報之后很快意識到，“合規(guī)性”是他們能跑贏全國其他農(nóng)貿(mào)市場做成REITs項目首單的關(guān)鍵所在。

省發(fā)改委有關(guān)負責(zé)人介紹，自基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作啟動以來，福建省和福州市相繼出臺《福建省促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的若干措施》《福州市促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的若干意見》等文件，以務(wù)實舉措加快推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行。

在有關(guān)部門幫助下，華威農(nóng)商一方面積極與監(jiān)管機構(gòu)溝通，快速響應(yīng)反饋意見，另一方面與基金管理人、中介機構(gòu)密切配合，建立專業(yè)協(xié)作機制。據(jù)了解，在易方達華威市場REIT項目申報推進過程中，有關(guān)部門經(jīng)過合規(guī)審核，對該項目給予充分肯定與支持，并根據(jù)監(jiān)管審批要求依法依規(guī)出具函件對有關(guān)事項予以確認，使項目申報得以順利推進。

“項目底層資產(chǎn)的充分合規(guī)，加上集團的運營管理，使其各項經(jīng)營指標長期保持在高水平，為這次REITs項目的順利申報、成為全國農(nóng)貿(mào)市場首單打下堅實基礎(chǔ)。”張惟浩說。

民營企業(yè)全省首單底氣何在

民間投資，是經(jīng)濟活力的晴雨表，也是參與重點項目建設(shè)的重要力量。近日國新辦舉行的介紹《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》有關(guān)情況的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)展改革委有關(guān)負責(zé)人表示，對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領(lǐng)域，要充分發(fā)揮政府和社會資本合作新機制、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等作用。

易方達華威市場REIT的上市，是民間資本參與區(qū)域重點項目的一次先行先試，在全國率先開辟了農(nóng)貿(mào)市場領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施投融資的新路徑。能夠拿下全省首單民營企業(yè)公募REITs，華威農(nóng)商的底氣何在？

答案藏在踏踏實實做實業(yè)的作為中。

長期以來，華威西營里農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場都保持著穩(wěn)健運營的狀態(tài)，它不僅是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場特征的項目，還是全國誠信示范市場，交易品類涵蓋水產(chǎn)品、凍品、干貨/調(diào)味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區(qū)）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，2023年度交易額超100億元。

根據(jù)易方達華威市場REIT的2025年第1季度報告，截至3月31日，該基礎(chǔ)設(shè)施項目可供出租面積75708.07平方米，實際出租面積66405.03平方米，出租率87.71%，租賃合同平均剩余期限為5.47年，收繳率為100.00%，報告期內(nèi)平均租金單價為134.42元/平方米/月，運營情況良好。

“近些年來經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變，我們愈發(fā)感到農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營是事關(guān)百姓菜籃子、米袋子的民生大事，要心無旁騖堅守做好。”張惟浩表示，下一步，將會把易方達華威市場REIT發(fā)行取得的凈回收資金用于專業(yè)市場的投資建設(shè)，盤活存量資產(chǎn)。同時，華威農(nóng)商正積極培育可擴募資產(chǎn)項目，如華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心南區(qū)、華威建新花卉交易中心、華威西營里蔬果一級批發(fā)市場等，上述項目總規(guī)模近30萬平方米，目前正在有序推進之中。