泉州房貸利率“換錨”啟動 利率下限與全國政策一致

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，這也被市場稱作房貸利率“換錨”。

個人住房貸款參考LPR定價后，泉州對于首套、二套，以及商業用房等有什么信貸政策規定？如何用LPR計算個人住房貸款實際支付的利率？記者就此走訪泉州有關部門。

泉州利率下限 與全國政策一致

記者從有關部門了解到，目前，泉州市個人住房貸款利率下限與全國統一的住房信貸政策要求保持一致。首套個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

此外，2019年10月8日前已發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行；已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

另據了解，目前公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款參照LPR定價，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執行。

有關部門介紹，個人住房貸款利率應參考最近一個月相應期限的LPR定價，銀行在具體操作中，在借貸雙方協商一致的前提下，會在合同中約定明確的LPR參考時間確認方式。比如合同簽訂日前一日相應期限的LPR，或起息日（貸款發放日）前一日相應期限的LPR。

目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種，1年期和5年期以上的個人住房貸款直接參照相應期限的LPR定價，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率可由銀行自主選擇參考的期限品種定價。

如何計算個人實付利率？

那么如何用LPR計算個人住房貸款的借款人實際支付的利率？記者從有關部門了解到，LPR是貸款定價的參考利率，個人住房貸款的借款人實際支付的利率要在LPR的基礎上，首先確認本地區域差別化信貸政策規定的加點下限，再綜合考慮銀行經營情況、借款人風險狀況和信貸條件等因素，由借貸雙方平等協商確定，具體表示方式為在相應期限LPR基礎上加點。

比如一筆首套房個人住房貸款，貸款期限20年，泉州市執行的差別化信貸政策明確首套房的加點下限為相應期限貸款市場報價利率（LPR），以借貸雙方協商一致在加點下限的基礎上加50個基點為例，參照2019年9月20日公布的5年期以上LPR4.85%定價，則該筆貸款的實際執行利率為5.35%（4.85%+0.50%=5.35%）。

如果一筆二套房個人住房貸款，貸款期限20年，泉州市執行的差別化信貸政策明確二套房的加點下限為相應期限貸款市場報價利率加60個基點，以借貸雙方協商一致在加點下限的基礎上加15個基點為例，參照2019年9月20日公布的5年期以上LPR4.85%定價，該筆貸款的實際執行利率為5.60%（4.85%+0.60%+0.15%=5.60%）。

有關部門介紹，通過上述案例和算法可以看出，由于各銀行上浮基點不盡相同且存在變化，借款人風險狀況和信貸條件等因素，不同借款人實際支付利率也會產生不同情況，借款人可在向各銀行咨詢后，自行選擇適合的貸款產品。

可選擇固定或浮動利率

記者了解到，LPR執行后，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，并按照借款合同約定的利率調整周期進行調整，利率隨參考的LPR變動而浮動。

新發放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，也可選擇1年以上的重定價周期。也就是說，每筆個人住房貸款利率調整最頻繁的情況是按年變化，貸款利率、月還款額不會按月調整變化。

比如經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率“于1月1日調整”，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。如果經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率“于起息日在對月對日調整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日的LPR加點重新計算。

（記者 王宇）