房住不炒因城施策仍是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)

近一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)放松引起廣泛關(guān)注，支持放松的出發(fā)點(diǎn)是認(rèn)為穩(wěn)增長(zhǎng)尚需地產(chǎn)發(fā)力，反對(duì)放松的主要是看到下半年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控在逐步加碼。綜合看，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，疊加7月底政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這就意味著房地產(chǎn)調(diào)控總體仍是從緊。但考慮到經(jīng)濟(jì)下行壓力確實(shí)較大，接下來(lái)更有可能的是各地在因城施策的基礎(chǔ)上會(huì)適度加大主動(dòng)權(quán)。

分析今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高位是為數(shù)不多的亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速為10.3%，增速較1-9月下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期的9.7%，剔除土地購(gòu)置費(fèi)的地產(chǎn)投資增速也繼續(xù)走高。往后看，隨著在建樓盤(pán)陸續(xù)竣工、房地產(chǎn)融資逐步收緊以及居民“搶貸款”的消退，后續(xù)地產(chǎn)投資將逐步回落，但預(yù)計(jì)韌性仍會(huì)比較強(qiáng)，主因有四：其一，庫(kù)存端來(lái)看，房地產(chǎn)庫(kù)存處于低位，房?jī)r(jià)不存在大幅波動(dòng)的基礎(chǔ)，未來(lái)有望維持穩(wěn)定，進(jìn)而支撐房地產(chǎn)投資。其二，需求端來(lái)看，穩(wěn)定的城市化進(jìn)程和家庭規(guī)模小型化支撐房地產(chǎn)內(nèi)在需求。其三，金融端來(lái)看，房貸利率整體小幅上行，中期維穩(wěn)，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成過(guò)大打壓。其四，供給端來(lái)看，融資收緊和土地供應(yīng)增速下降的緊平衡，疊加地方政府尚離不開(kāi)土地財(cái)政，地價(jià)房?jī)r(jià)有望維持穩(wěn)定，支撐房地產(chǎn)投資穩(wěn)中緩降。由此來(lái)看，房地產(chǎn)有望繼續(xù)成為明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有力支撐。

此外，根據(jù)央行11月20日的最新報(bào)價(jià)，作為房貸利率的參考利率5年期以上LPR利率，較10月份下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為這是地產(chǎn)放松的一個(gè)信號(hào)。事實(shí)上，房貸利率取決于LPR基礎(chǔ)上實(shí)際加點(diǎn)變化，具體效果還是取決于地方政府調(diào)控態(tài)度。在加點(diǎn)幅度保持平穩(wěn)情況下，最低房貸利率下降幅度預(yù)計(jì)較小，疊加房貸額度仍受較大管控，實(shí)際房貸利率的真實(shí)下降幅度應(yīng)會(huì)比較有限。

事實(shí)上，回看過(guò)去三年來(lái)我國(guó)這輪房地產(chǎn)調(diào)控，關(guān)鍵詞就是“房住不炒”、因城施策和長(zhǎng)效機(jī)制。所謂“房住不炒”，主因是過(guò)去幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，居民持續(xù)加杠桿且購(gòu)房抵押率不斷上行；所謂因城施策，出發(fā)點(diǎn)還是我國(guó)區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況差異較大，搞全國(guó)一盤(pán)棋的調(diào)控不盡合理；所謂長(zhǎng)效機(jī)制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

從這幾年的實(shí)際調(diào)控來(lái)看，不同時(shí)期對(duì)這三大關(guān)鍵詞會(huì)有不同側(cè)重。2016年“930”房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始以來(lái)，穩(wěn)住房?jī)r(jià)是焦點(diǎn)，“房住不炒”也因此成為重心；時(shí)至當(dāng)前，房?jī)r(jià)已經(jīng)總體趨降，鑒于內(nèi)外不確定因素開(kāi)始沖擊經(jīng)濟(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”底線(xiàn)之下，因城施策有望成為主抓手。相比之下，加快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)則會(huì)一直貫穿本輪調(diào)控周期。由此來(lái)看，因城施策將成為地產(chǎn)調(diào)控的一大方向。