恒大第三輪引戰600億元 業績上漲效益迅速提升

繼上半年成功引入700億戰投后，恒大第三輪引戰再度獲得大型投資者熱捧。

11月6日，中國恒大（03333.HK）發布公告稱，其間接附屬公司恒大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議，合共引入投資600億(人民幣，下同)，遠超此前其公告的300-500億規模，創下國內房企單筆股權融資最高紀錄。

近年來，通過“三高一低”發展模式推動高增長，讓恒大登上國內房企“一哥”寶座。然而，今年以來許家印大刀闊斧啟動戰略轉型，核心之一便是降負債。從贖回1129億永續債到引入三輪合計1300億戰投，恒大的負債率以超預期的速度下降，投資者正看到一個截然不同的“新恒大”。

或提前兌現降負債承諾

去年，恒大以3734億的銷售額一舉奪得房地產銷售榜桂冠。然而，在超常規發展的背后，恒大也因偏高的負債率引發部分投資者對其經營穩健性的擔憂。

對此，恒大總裁夏海鈞在中期業績發布會上坦言，恒大多年來都是追趕者的角色，把規模擴張作為公司發展的首要戰略。負債率不高，公司沒有錢，就不可能發展到現在的規模。“恒大用高負債換來的高速發展，牢牢抓住了中國房地產的黃金20年，才能成就恒大的龍頭地位。”

隨著房地產行業進入穩定發展期，企業經營更需要在增長與穩健之間取得平衡，恒大適時啟動戰略轉型。今年開始，恒大從以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式轉變，目標就是大幅降低負債率。

引入第三輪戰略投資者，是恒大降低負債率的重要舉措之一。以恒大2017年中報公布的數據進行模擬測算，引入600億戰投后，其凈負債率將大幅下降近四成。今年以來，在引入1300億戰投及一系列降負債措施推動下，恒大凈負債率較去年年末大降超六成。

除了引入戰略投資者，恒大還正實施多項舉措，推動負債率持續下降。比如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規模，進一步增加凈資產。

根據恒大此前公布的降負債率目標，其資產負債率計劃到2019年末下降到55%左右，凈負債率計劃到2020年6月末下降到70%，這也是恒大上市以來第一次就負債率指標對投資者作出的承諾。

花旗銀行董事總經理蔡金強在最新發布的研報中表示，隨著新一輪戰投資金到位，恒大凈負債率將繼續大幅降低。據其測算，恒大可能提前超額實現未來三年降負債目標，資產負債表的改善也將進一步降低未來的融資成本。

“一增一降”打開上漲空間

除了引入戰投降低負債率以外，此次公告還顯示，恒大地產承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤，Winds統計顯示，這也是A股有史以來最高的利潤承諾。

事實上，恒大利潤呈現爆發式增長有跡可循。恒大中報顯示，上半年實現凈利潤超231億，同比大增224%，實現核心業務利潤273億，同比大增249.6%。考慮到房地產是恒大的核心業務，意味著恒大地產已基本完成去年公布的2017年243億承諾利潤。

資料顯示，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，今年銷售突破5000億幾無懸念，這意味著到年末其已售未結算收入將達6924億。若以中報14.5%的核心凈利潤率估算，已經鎖定1000億左右的凈利潤，占到承諾利潤1650億的約六成，兌現承諾幾無壓力。

花旗在研報中指出，得益于恒大強勁的銷售增長（2014年-2017年銷售年均復合增長率達57%）、可持續的高利潤（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節約利息支出，三年1650億利潤承諾是完全可以實現。

在強勁的利潤增長支持下，恒大地產本輪引戰獲得多家行業巨頭熱捧，其中正威集團在世界500強中位列183位，蘇寧為中國電子商務零售巨頭，山東高速則是特大型國有企業集團，恒大地產投前估值也增至3651.9億。

利潤高增長與負債率大降，恒大受到投資者熱捧，公司股價從年初的約5港元漲至最高32.5港元，漲幅達550%，市值接近3400億，成為國內市值最高的上市房企。德意志銀行、花旗銀行、野村證券、摩根士丹利等國際大行也于近日發布研報，紛紛給予恒大“買入”評級。

“雖然恒大股價今年走勢強勁，但估值仍有較大上漲空間”，一位證券分析師認為，恒大投前估值已達3651.9億，第三輪引戰后估值已超4250億，折合成港幣則超5000億，而中國恒大目前市值僅約港幣3800億，未來仍有巨大的上漲空間。