房價將迎深度調(diào)整？新政后各地成交紛紛下滑

在過去的十一黃金周，各地密集出臺樓市新政后，市場也隨之迅速降溫。

過去這10天成交紛紛下滑

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示(即在各城市的二手房報價統(tǒng)計)：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數(shù)下調(diào)了10%(即報價下調(diào)的數(shù)量比例)。其他包括上海、天津、成都也有下調(diào)，整體看，市場的調(diào)整周期已經(jīng)明顯。

從成交量上看，熱點城市的下滑十分明顯。數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日，廈門一手房成交量僅為143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，創(chuàng)下近6年來最低值，10月3日那天甚至出現(xiàn)“零成交”。

在南京，據(jù)統(tǒng)計，10月1日至10月9日，南京共認購商品住房1445套，成交1601套，創(chuàng)五年來同期的最低值，而這一認購數(shù)據(jù)，甚至連去年的一半都不到。

2

在濟南，濟南新房的成交量則是“從高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，當晚“限購限貸”政策出臺，10月3日開始網(wǎng)簽量就大幅縮減，呈斷崖式下跌，到10月7日成交量僅為230套。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，因為十一長假期間各地集中出臺限購政策，所以10月初的簽約量收到政策末班車影響，依然處于高位，預計接下來的市場成交下滑會更加明顯。

在成交下滑的同時，價格也開始出現(xiàn)了不少下調(diào)的案例。例如，在深圳，自10月4日“深八條”出臺以后，深圳樓市似有降溫之勢。10月9日晚，“深八條”出臺以來深圳首個新盤山語海開盤比備案價平均低10%，總體均價約5.8萬元。

在蘇州，蘇州市政府辦公室10日發(fā)文稱，10月3日，蘇州市《關(guān)于進一步加強全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》頒布后，社會反響良好。從市區(qū)日均成交價格來看，盡管日均價格有所波動，但房價總體保持平穩(wěn)。調(diào)控之前的9月份市區(qū)日均成交價為17313元/平方米，調(diào)控之后(10月4日至9日)市區(qū)日均成交價為16298元/平方米。

價格有所波動的主要原因有：一是新政出臺后，購房者的預期發(fā)生變化，出現(xiàn)了一些觀望現(xiàn)象。二是由于每天成交的房屋結(jié)構(gòu)存在差異，高端樓盤的高價房銷售速度有所減緩，導致每天的成交均價產(chǎn)生波動。三是市物價、住建等部門加強了對高價房的成本審核，一定程度上減緩了高價房的上市步伐，也導致了成交均價的降低。

張大偉分析，目前短期內(nèi)出現(xiàn)了房價下調(diào)的個案，但買賣雙方依然在博弈過程中，預計房價在成交量下調(diào)1-2個月后，會有明顯松動可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

不過，雖然短期內(nèi)樓市面臨調(diào)整，但調(diào)整的幅度有多大，則要取決于信貸的松緊程度。

張大偉說，影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現(xiàn)一輪明顯的調(diào)整，但如果針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現(xiàn)，很可能房價的調(diào)整幅度會小很多。

廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎也對《第一財經(jīng)日報》分析，目前各地調(diào)控樓市，僅僅收緊限購限貸的是遠遠不夠的，由于這幾年對開發(fā)貸并沒有限制，導致開發(fā)企業(yè)大舉借債，高杠桿、高價搶地，帶來地王頻出，從而推高了房價。

除了開發(fā)貸，在住房貸款審批環(huán)節(jié)，目前銀行對個人收入的審查力度也過于寬松。王崎說，在房價快速上漲帶來了財富效應下，很多購房者的貸款額度超出了自己的還款能力。“目前很多購房者的收入證明不夠真實，但銀行對貸款額度不加限制，給的額度太高了。很多人一年收入才十來萬，就動輒貸個200萬。”

“富人為了少納稅，往往申報收入時報得少，所以如果銀行嚴格依據(jù)夫妻年度收入證明來放貸，會限制他們的貸款規(guī)模，從而也限制了富人的炒房資金規(guī)?？偭?，對中產(chǎn)階級炒房資金的限制效果則更明顯。”王崎說。

未來需要加大制度改革

另一方面，即便本輪各地紛紛收緊了調(diào)控政策，但在專家們看來，這樣的調(diào)控仍然是治標不治本。

華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康日前在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，中國的房地產(chǎn)市場就是‘打擺子式’的。前一段時間大家還擔心“冰火兩重天”，沒想到才多久就迅速發(fā)生轉(zhuǎn)變，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，逼得各地政府不斷推出各種限購限貸措施。

王崎告訴記者，之前一段時間去化政策放松、資金放水，猶如把“小老虎”放出來，現(xiàn)在養(yǎng)成了“大老虎”，咬人傷人了，這個時候只能給老虎打麻醉槍?，F(xiàn)在的政策都只能起到麻醉作用而已，治標不治本。

賈康分析，光靠限購限貸這些政策明顯不夠用。樓市的治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融資制度、住房制度，以及稅收制度。這其中，在稅收方面，要凝聚共識，加快房地產(chǎn)稅立法推進改革。

王崎認為，樓市要治本，土地制度改革也是重要一環(huán)。比如在這幾年房價上漲最快的廈門，不解決土地供應問題，怎么調(diào)控都白搭。

數(shù)據(jù)顯示，去年廈門樓市成交量為350萬平方米，僅相當于廣州、重慶、成都這些城市的一個零頭，說明廈門的需求其實比起廣州等地還是小很多，但重慶、廣州等地比較平穩(wěn)，而廈門房價卻高速上漲，9月份廈門新房均價已達到了每平方米36194元，比一線城市廣州高出了1.5萬元，僅次于北上深，穩(wěn)居全國第四。

對此，王崎說，廈門樓市最核心的問題還是土地供應問題，其實廈門還有大把的農(nóng)用地，但由于嚴格的農(nóng)用地存量指標紅線的限制，難以突破，所以導致當?shù)赝恋毓志o缺，滿足不了市場的真實需求。

他認為，未來土地供應方面應該要進行一個大的改革。一線城市和二線熱點城市吸引了大量的人口進入，對土地的需求更大，而三四線的用地仍比較粗放，由于土地供應過多，庫存高企，土地浪費十分嚴重。所以未來在土地供應方面，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉(zhuǎn)移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發(fā)展。

“像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點城市，他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來就不高，還不如在城市之間進行合理分工，讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟，讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。”王崎說。

賈康也認為，土地供應問題非常重要，當前也有一些城市在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場上的策略和制度頗為成功。比如重慶，有一個占補平衡下的地票交易制度，既使得基本農(nóng)田能夠保證，也讓房地產(chǎn)市場土地供應十分充足，確保房價波動小，值得其余城市參考借鑒。