未來三年中資企業寫字樓市場需求強勁

隨著中國經濟結構調整進一步推進，第三產業逐漸成為經濟增長的主引擎，由此為寫字樓市場帶來新的發展契機。CBRE最新發布的數據顯示，2015年中資企業貢獻了國內17個主要城市寫字樓新增需求的83%。

有鑒于此，CBRE首次針對中資企業寫字樓租戶進行調查，并撰寫了《中資企業寫字樓用戶調查報告》白皮書。報告指出：57%的中資企業未來三年有增加人員的計劃，在寫字樓方面也具備較強的擴張意愿，一線城市受訪企業中近兩成以上表示將在原有布點的城市繼續擴租;結合擴租和新設需求來看，未來三年中資企業對北京的寫字樓需求最為強勁。調查還顯示，經濟不確定性和成本上升是企業未來經營中的最大挑戰，體現在企業選址策略上，辦公物業成本是最重要的考量因素。

CBRE大中華區顧問及交易服務部董事總經理黃蔚表示，雖然管理成本仍然是企業不動產的首要任務之一，但以提升員工績效、吸引人才為目的，設計靈活多樣、鼓勵合作、健康可持續性的辦公場所策略，漸漸成為全球范圍內企業不動產管理的戰略重心。越來越多的中資企業也開始認識到這一趨勢，并且有部分中資企業已經開始規劃其辦公空間策略。

CBRE的這項調查覆蓋了當下國內主要一二線城市寫字樓市場中的主流中資企業租戶。結果顯示，北京仍是大多數大型央企與科技類企業的總部選擇地，調查中近半數中資企業總部位于北京。以滬、廣、深為總部的企業分別占18%、14%與10% 。武漢和成都的企業布點數量在二線城市中優勢明顯，體現出上述兩個城市的區域中心城市定位。

值得一提的是，以北京為主的一線城市辦公升級需求不容忽視。報告分地區調研了企業的擴張計劃及買賣、租賃策略。受訪企業中約5%-7%表示未來三年考慮在一線城市新設布點，在二線省會城市新設點的意愿較強，達14%;表示繼續在北京擴張的企業為32%，該項結果再次印證企業擴張偏好一線城市。從租賃、購買角度來看， 企業布點仍將以租賃為主，意圖購置辦公樓的企業相對在北京、深圳兩個市場比例更高。

受訪企業對未來三年的房地產策略規劃中，提升辦公空間使用效率始終是企業關注的首要因素，但同時企業也將“提升對樓宇品質和區位的要求”視為重點之一。這意味著，中資企業不僅有著控制房地產成本的需求，也關注辦公品質升級 —— 面臨快速發展契機的專業服務業企業的辦公升級需求表現得尤為集中。

考慮到總體市場供大于求的態勢，CBRE認為，政府支持有助于更好的招商引資，加速市場去化。本次調查分別就員工所關心的辦公地點要求及企業在選址談判中的關注點對企業房地產人員進行提問，結果顯示，交通便利性與租金成本分別是兩者最關心的第一要點(皆為86%提及)。因此，該機構認為，中資企業的企業房地產人員能夠正確認識到員工的主要利益訴求，但在寫字樓租賃決策中目前依然以成本導向為主。

根據調查，人均辦公面積不足令靈活辦公場所策略潛力巨大。對比亞太區域，中資企業人均辦公面積偏低，近24%的企業人均面積不足8平方米，而由整個亞太區來看，僅4%樣本企業低于這個水準。人均辦公面積在小于6平方米情況下，員工的工作效率將受到妨礙。在此背景下，除適當擴租外，進一步優化辦公空間使用效率亦成為企業應對人員增長的重要選項。靈活辦公場所策略能有效契合中資企業當前辦公需求增長快、變化多且成本敏感的特征。CBRE分析，23%的受訪企業已采用或有計劃采用靈活辦公場所策略，且隨著該模式的不斷推廣和成功案例的涌現，未來發展潛力巨大。

CBRE中國區研究部主管謝晨指出，領先的企業房地產部門角色應更多協助企業在快速變化的環境中轉型，實現企業戰略發展目標。對于國內企業而言，在中國經濟由資源驅動向知識驅動轉型的過程中，在企業房地產策略中平衡員工福祉與企業成本，并逐步使企業房地產從單純的成本要素向效率要素轉化將是未來的發展趨勢。