福州四城區(qū)全面啟動(dòng)居住權(quán)登記 買二手房要特別留意

重要通知！6月1日起，福州四城區(qū)（鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、晉安區(qū)、倉(cāng)山區(qū)）居住權(quán)登記全面啟動(dòng)，今后買賣二手房，如果沒(méi)有明確“居住權(quán)”問(wèn)題，就有可能出現(xiàn)“房子歸你，他人入住”的情況！

居住權(quán)

不會(huì)隨產(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)變

而發(fā)生變化

福建中美律師事務(wù)所林律師：“居住權(quán)的設(shè)立，是為了將房屋使用權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足贍養(yǎng)、撫養(yǎng)等不同的需求，可以解決特定的家庭成員和家庭服務(wù)人員之間的居住困難，保障弱勢(shì)群體住有所居，如父母將房屋過(guò)戶給子女之前為自己設(shè)置居住權(quán)，獨(dú)居老人去世前為保姆設(shè)置居住權(quán)。”

林律師表示，居住權(quán)不會(huì)隨產(chǎn)權(quán)人信息的轉(zhuǎn)變而發(fā)生變化。

所以，購(gòu)房者雖然可以過(guò)戶有居住權(quán)的房屋，但不能消滅居住權(quán)。

擁有居住權(quán)的人雖然沒(méi)有房屋所有權(quán)，但可長(zhǎng)時(shí)間甚至終生居住，受到法律保護(hù)。

而購(gòu)房者只能等居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，才能擁有房屋全部的使用權(quán)。

在買二手房之前，如果沒(méi)有明確這個(gè)問(wèn)題，就有可能出現(xiàn)“房子歸你，他人入住”的情況。

二手房居住權(quán)要怎么查

林律師表示，《民法典》第三百六十八條規(guī)定“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”也就是說(shuō)，居住權(quán)需登記過(guò)才合法有效，所以居住權(quán)要通過(guò)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記部門查詢（要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件以便查詢）。

在二手房交易中購(gòu)房者要注意

不僅要查清房屋產(chǎn)權(quán)情況、有無(wú)抵押或查封、有無(wú)出租等，還要查明房屋有無(wú)“居住權(quán)”，避免“踩雷”。

房主也應(yīng)注意

當(dāng)房屋已有的居住權(quán)因期限屆滿或其他原因歸于消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理居住權(quán)注銷登記，以免造成麻煩。

什么是居住權(quán)？為什么要登記？應(yīng)該怎么登記？這些信息趕緊收藏起來(lái)！

什么是“ 居住權(quán)”？

“居住權(quán)”是今年1月1日起施行的《民法典》物權(quán)編的新增內(nèi)容，屬于用益物權(quán)的一種。

根據(jù)《民法典》，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

通俗來(lái)講，“居住權(quán)”就是房主可以通過(guò)合同或者遺囑的方式賦予任意他人居住該房子的權(quán)利，直至居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。

根據(jù)《民法典》，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

由此可見(jiàn)，“居住權(quán)”作為用益物權(quán)的一種，當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)登記后“居住權(quán)”才生效。

為什么要居住權(quán)登記？

在這里，通過(guò)幾個(gè)例子簡(jiǎn)單說(shuō)明“居住權(quán)”的應(yīng)用場(chǎng)景。

?老人欲將房屋過(guò)戶給子女，但是又擔(dān)心過(guò)戶以后子女對(duì)其不管不顧，甚至將老人掃地出門。老人可以在登記機(jī)構(gòu)登記居住權(quán)，約定居住期限至自己死亡，解決后顧之憂。

?老年人既想子女獲得房屋所有權(quán)，又希望能兼顧盡心盡力照顧自己的、生活條件不太好的親戚或保姆，可通過(guò)登記居住權(quán)，讓他們?cè)谧约簤劢K之后一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)有房可住。在此期限內(nèi)，老人子女無(wú)權(quán)要求他們退房。

?在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn)，后二人感情破裂意欲離婚，雙方協(xié)議約定由一方享有全部的房屋所有權(quán)，并補(bǔ)償另一方房屋折價(jià)款。但實(shí)際生活中，經(jīng)常會(huì)有一方無(wú)法在約定期限內(nèi)取得折價(jià)款的情況，雙方可約定一方在取得折價(jià)款之前一直享有房屋的居住權(quán)來(lái)保障自身的合法權(quán)益。

登記居住權(quán)的方式有哪些？

“居住權(quán)”可以通過(guò)合同約定的方式設(shè)立，也可以通過(guò)遺囑方式設(shè)立或者因生效法律文書設(shè)立。

以書面形式訂立居住權(quán)合同的方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。房屋屬于共有的，共有人應(yīng)當(dāng)共同到場(chǎng)申請(qǐng)。居住權(quán)合同的內(nèi)容一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限以及解決爭(zhēng)議的方法。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，尚未辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記的，可以由遺囑設(shè)立的居住權(quán)人單方申請(qǐng)。但被繼承、受遺贈(zèng)的房屋存在共有人的，其他共有人應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)表示同意。因繼承、受遺贈(zèng)已經(jīng)辦理轉(zhuǎn)移登記且未再辦理轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是遺囑設(shè)立的居住權(quán)人和現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的全部產(chǎn)權(quán)人。

因生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)是生效法律文書確定的享有居住權(quán)的當(dāng)事人。

應(yīng)該怎么登記居住權(quán)？

福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心人士表示，依法通過(guò)居住權(quán)合同、遺囑、生效法律文書等設(shè)立居住權(quán)的，

申請(qǐng)人可持相關(guān)材料至鼓樓區(qū)福嶼路200號(hào)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心本部辦事大廳現(xiàn)場(chǎng)申請(qǐng)辦理居住權(quán)登記。

房屋用途為住宅且已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，發(fā)生以下情形之一的，當(dāng)事人可申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記：1.通過(guò)居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的；2.通過(guò)房屋所有權(quán)人立下遺囑設(shè)立居住權(quán)的；3.通過(guò)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的。

通過(guò)居住權(quán)合同設(shè)立居住權(quán)的，由房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人雙方共同申請(qǐng)。

以人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書設(shè)立居住權(quán)的，可以由居住權(quán)人單方申請(qǐng)。

以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，在辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，由繼承人和居住權(quán)人一并申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記；或在辦理繼承、受遺贈(zèng)轉(zhuǎn)移登記后，由居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人共同申請(qǐng)辦理居住權(quán)首次登記。

申請(qǐng)居住權(quán)首次登記，應(yīng)提交哪些材料？

1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書（居住權(quán)）；

2.身份證明；

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（通過(guò)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書方式設(shè)立居住權(quán)的可不提交）；

4.居住權(quán)合同（通過(guò)居住權(quán)合同方式設(shè)立居住權(quán)的提交）；

5.遺囑、遺囑人死亡證明（通過(guò)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的提交）；

6.生效法律文書（通過(guò)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書方式設(shè)立居住權(quán)的提交）。

備注：第3、4、5、6序號(hào)，根據(jù)居住權(quán)設(shè)立情形選擇提交。

這些事請(qǐng)注意

“居住權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓、繼承、出租

根據(jù)《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

不得轉(zhuǎn)讓：居住權(quán)人對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，但只能由居住權(quán)人本人享有，居住權(quán)人不得將其享有的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不得繼承：居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，居住權(quán)人的繼承人不能繼承居住權(quán)人對(duì)住宅享有的居住權(quán)。

不得出租：居住權(quán)是占有、使用他人住宅的權(quán)利，其目的是滿足權(quán)利人生活居住的需要。因此，一般情況下，已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的住宅不得出租。

“居住權(quán)”非永久存在

根據(jù)《民法典》第三百七十條：居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

二手房交易應(yīng)留意“居住權(quán)”

考慮到居住權(quán)的特性，今后市民進(jìn)行二手房交易時(shí)，應(yīng)注意被交易的房屋是否設(shè)立了居住權(quán)。避免房屋過(guò)戶后因居住權(quán)的問(wèn)題無(wú)法及時(shí)交房，出現(xiàn)“房子歸你 他人入住”的情況。

轉(zhuǎn)擴(kuò)，告訴身邊人！

（福州晚報(bào)記者 江海）