海南現(xiàn)房銷售制度怎么回事？海南為什么實(shí)行現(xiàn)房銷售制度有何影響

在海南省3月7日的房地產(chǎn)調(diào)控新政里，“新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度”一句話震驚了全國(guó)樓市。

雖然先前部分城市對(duì)“現(xiàn)房銷售”有過(guò)各種嘗試，但在一省范圍內(nèi)全面推行還尚屬首次。這意味著，未來(lái)海南老百姓買房時(shí)將不用再擔(dān)心被裝修華麗的樣板間欺騙。但這也讓很多開(kāi)發(fā)商頗為擔(dān)心：現(xiàn)房銷售會(huì)將資金回流的時(shí)間延后一兩年，是否會(huì)抬高投資風(fēng)險(xiǎn)？

多地試點(diǎn)卻鮮有全面推行

往前倒推4個(gè)月，深圳首個(gè)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的樓盤龍華金茂府歷經(jīng)3年建設(shè)期后，終于開(kāi)盤。“10多萬(wàn)元人民幣的均價(jià)，600多套房至今沒(méi)賣完。”目前深圳一名銷售代理仍在為這個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目奔波推廣。

2016年，深圳試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。當(dāng)年，金茂和電建以82.9億元人民幣的總價(jià)聯(lián)合拿下首宗試點(diǎn)地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。“試點(diǎn)現(xiàn)房銷售主要是為了讓房企理性拿地，避免高杠桿，杜絕交房時(shí)貨不對(duì)板。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，現(xiàn)房比期房資金回流時(shí)間長(zhǎng)，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企才會(huì)參與。

杭州在2017年也一度增加“溢價(jià)50%需現(xiàn)房銷售”條款，約20宗地塊受影響。2018年“廣東研究取消商品房預(yù)售”的消息不脛而走，之后相關(guān)機(jī)構(gòu)回應(yīng)只是內(nèi)部征求意見(jiàn)、并非正式實(shí)施。廣東中山也曾有現(xiàn)房銷售的要求，但只是試點(diǎn)。

“海南的規(guī)定可認(rèn)為是全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷售的政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策意圖通過(guò)現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。

現(xiàn)房對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求更高

最先實(shí)施預(yù)售又最早試點(diǎn)現(xiàn)房銷售的深圳為何只有一宗試點(diǎn)地塊成交？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，試點(diǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，給后續(xù)政策帶來(lái)借鑒。“既限價(jià)又要現(xiàn)房銷售，對(duì)房企的壓力過(guò)大，也不利于價(jià)格調(diào)控。”李宇嘉分析，資金回流時(shí)間長(zhǎng)促使成本上漲，也導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成高端住宅，反而抬高了房?jī)r(jià)。

“2017年杭州樓市本就供應(yīng)緊張，現(xiàn)房銷售對(duì)商品房的供應(yīng)速度有所影響，也加劇了供需矛盾。”杭州中房信息科技公司首席企業(yè)咨詢師陳煥春解釋，杭州當(dāng)年政策的本意是通過(guò)設(shè)置溢價(jià)率門檻來(lái)避免出現(xiàn)高價(jià)地塊。但沒(méi)想到，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)格外火熱，地塊幾乎都突破溢價(jià)50%的限制。

從另一方面來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)房銷售也有顧慮。“最大的風(fēng)險(xiǎn)還是資金。”一家知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，開(kāi)發(fā)商投資考慮的是投資何時(shí)回正。先前，以“高周轉(zhuǎn)”標(biāo)榜的碧桂園等開(kāi)發(fā)商都對(duì)項(xiàng)目有嚴(yán)格的資金回流期限。而現(xiàn)房的周期通常在兩年半以上，未來(lái)政策一旦趨緊，會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資意愿自然降低。

推廣現(xiàn)房還需“因城施策”

值得注意的是，雖然個(gè)別省份和城市采取了現(xiàn)房銷售的政策，但預(yù)售依然是我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。

對(duì)比來(lái)看，現(xiàn)售與預(yù)售各有利弊。“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對(duì)板，但預(yù)售也有利于開(kāi)發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，與其他國(guó)家相比，我國(guó)一些樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，再加上有開(kāi)發(fā)期限限制等原因，很難像國(guó)外開(kāi)發(fā)商拿一塊地慢慢開(kāi)發(fā)，再銷售現(xiàn)房。

但不可避免的是，先前的確出現(xiàn)了不少預(yù)售損害購(gòu)房人權(quán)益的事件。樓建波舉例，同樣是預(yù)售，在美國(guó)，預(yù)售只需購(gòu)房人提交一部分定金，且由第三方托管；開(kāi)發(fā)商也能以此判定房產(chǎn)的受歡迎程度，同時(shí)有助于銀行方面的融資。另一方面，針對(duì)預(yù)售制度的漏洞，多地也曾嘗試提高預(yù)售門檻，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，收獲了不錯(cuò)的效果。

海南此次出臺(tái)的現(xiàn)房銷售制度是放在了一份名為《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》的政策中。歸根結(jié)底，推行現(xiàn)房銷售是為了促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，海南目前是全域限購(gòu)，外地炒房客無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，本地購(gòu)房人需求有限，與深圳、杭州的情況有所不同。

現(xiàn)房銷售是否會(huì)被更多城市效仿？樓建波說(shuō)，不管是現(xiàn)售還是預(yù)售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況來(lái)判斷，這也符合目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“因城施策”的要求。